Mietzinsherabsetzung während laufendem Mietverhältnis

Voraussetzungen

• Berechnungsgrundlagen haben sich seit der letzten massgebenden Mietzinsfestlegung wesentlich verändert:
  • Veränderung hätte in umgekehrter Richtung eine Mietzinserhöhung von 1% erlaubt.
  • Senkung des Referenzzinssatzes um ¼ ist demgemäss „wesentlich“.
• Vermieter kann dem Herabsetzungsbegehren keine absolute oder relative Anpassungsgründe entgegenhalten.

Verfahren

• Mieter hat schriftlich dem Vermieter ein Herabsetzungsbegehren zu stellen:
  • Bezifferung Herabsetzungsanspruch (in Franken oder Prozent)
  • Hinweis auf 30-tägige Frist zur Stellungnahme
  • Mit eingeschriebenem Brief (aus Beweisgründen)

• Vermieter hat innert 30 Tagen ab Erhalt Stellung zu nehmen.

• Lehnt der Vermieter das Begehren ab, oder nimmt keine Stellung dazu, hat der Mieter innert 30 Tagen ab Ablauf der ersten 30-tägigen Frist bei der zuständigen Schlichtungsbehörde Herabsetzungsklage einzureichen.

• Herabsetzungsklage kann direkt bei der Schlichtungsbehörde erhoben werden, wenn gleichzeitig eine Mietzinserhöhung angefochten wird (OR 270a Abs.3)

• Wirkung bei Gutheissung des Herabsetzungsbegehrens: Mietzins wird per nächsten Kündigungstermin herabgesetzt.